老曹：不管多忙，我觉得有必要把一些真实的园区趋势，企业诉求和大家共享一下，关乎到一个园区的成败，关乎到园区老板的投入是否打水漂，关乎到经理人的职业生涯！

说的有点严重，但事实比我说的还要残酷。今年大量基础建设开始动工，原来有土地的园区必须有所动作。大量的园区根本不知道自己要做什么产业；大量的园区根本没有清晰的商业模式，还在等待政策利好，等待着政策红利；大量的园区运营只有基础服务，加增值服务，或者加一个云服务，就叫智慧园区，数字园区，人工智能园区的概念，还在自己欺骗自己。似乎只要有一个热词，区块链方兴未艾，全国区块链园区就拔地而起。Alpha Dog刚打败人类，AI园区就如丛林一样出现在祖国大地。

大量的园区还在停留在把产品建设好，让企业家消费的逻辑中，还是停留在索取中，殊不知这个时代已经到了赋能的时代，协同的时代，融合的时代，共生的时代。

轻装简从还是负重前行

我们先从园区由重资产张轻资产的模式进行变革！

重资产在过往的时代是一个财富的象征，是资产实力的象征，个人观点重资产（除一线城市）正在失去他的光环，我指的是载体土地。我的理解重资产有好几个维度：

1.固化的思维是重资产的重资产

2.陈旧的运营模式，组织架构是重资产

3.固化、不愿改变的团队是重资产

4.融资传统、不科学更是重资产
 

时代在变化，大家都在向轻资产探索，能做轻资产，谁还做重资产，但是不是随便一个企业就能做轻资产。

在中国的产业园区，所谓轻资产靠模式，靠背书，靠资源所谓的轻资产模式，也正在慢慢的失去光环，各地政府也在不断的吸取经验开始做好新的应对方式。

随着消费互联网的红利也在从疯狂模式走向理性，资本层面也在回归资本的本质，拿资本推出来的所谓的轻资产，所谓的模式风口也将会进入冷静期！所谓的模式，防火墙也不够成闭环。

从企业诉求来讲，中国的企业家从年龄结构讲，愿意购买不动产，对土地的痴迷和物业的痴迷一代企业家已经过了消费期了。

从当下的企业战略经营逻辑思考，企业在把购买不动产的资本正在向企业研发、购买国际好设备，吸引优秀人才转变。在再加上各地方的产业升级，大量闲置物业，（标准厂房），大量的写字楼、总部基地空置率非常高，对产业园区运营商是一个非常大的考验！

投重资产不要说利润了，资金平衡就是个问题。

追问：究竟什么才是园区的价值

轻资产：我们靠什么轻资产，我们的模式是否具备生态，我们的Ip除了土地加政府给的普惠政策还有什么？

需要有产业生态，需要有价值，需要有体系，需要有支撑

简单描述：载体+运营到运营+载体

在2019园区的赋能价值体系如果不解决企业的刚性诉求为目标的前提下，园区价值将大打折扣。特别是目前的一些地产公司转向产业园区的项目，在运营层面也想好好给企业做运营，做服务，老曹用一句话概括，当下的企业要的不是服务，是给企业的运营赋能的能力。

比如企业的经营能力的短板需要我们园区平台的赋能。因为在国内：中小企业就是园区的精准目标客户群体。

但是目前当下中小企业正在最艰难的时期由载体+运营到运营+载体需要一个过程，或者一个教育过程，早转变早受益，晚转变，您懂得。

产业地产也好，产业园区也好，在不管怎么叫他。产业有一个背景，非政府化的状态成立的园区。不可能从市场中实现。索取思维必然向赋能思维的转变。本人看有点不现实，在市场好，政策好，趋势好的时候可以，我经历过好几次的趋势波动，我清楚园区的沉默会给这个市场带来什么。非市场化向市场索要的时代即将结束或者已经结束！

快是好事，但也是坏事，每人都有不同的理解，智创观点：在中国的实体经济可持续、高质量的发展路径中，是需要深度的、垂直的、专注的，情怀的，热爱的态度才有可能实现。

大家看科创板一定是细分领域技术领先的企业，大平台，大流量时代将会逐步退出历史舞台，他们的任务即将完成！（作者：曹志国）