人们常常说投资要有长远的目标，要跟着配套走，所谓房价以城市中心为基点，城市外环层层下走，而往往这个城市中心也是我们当地政府的所在地。配套跟着城市规划走，城市规划又跟着政府（行政中心）走。

当我们的故事放置于京津冀一体化，放置于大北京都市圈的宏大背景下时，我们相信，我们将拥有一种不一样的解读去寻找环京地产的新路径与新模式。

【专家一】

一、为什么说城市规划影响着房地产风向？

关于房地产发展，与很多唱衰中国楼市的专家相比，高老对中国房地产尤其是未来几年的房地产市场有着截然不同的观点和评价。

简单来讲，城市总体规划一方面是对短期的建设，另一方面则是对中长期城市的合理规划与布局，更为细致的来说，城市规划涉及城市容纳人口、空间布局、整体风貌，以及交通、教育、医疗等资源的合理分配，并在此基础上引导城市有序开发，说白了，“无规矩不成方圆”，城市总体规划就是预设10年、20年后城市的发展方向。

当前，北京面临高密度“城市摊大饼”，一系列的社会问题凸显，疏解非首都功能势在必行。在城市规划中，中国每个城市的发展都有着不同和相似性，但是政府的决策都验证一个结果：城市规划对房价能够起到点石成金的作用,随着规划方案的实施会让一些原本极为普通的地方发生质变。

北京新规划后，对于环京来说涿州是唯一不限购的区域，作为重要承接地疏解首都功能同时，又能受益城心区所带有的条件，各得其所，涿州也可伸直了胳膊伸直了腿儿，得到充分发展，呈现新的面貌，挺起城市的脊梁。

二、北京促进南城发展战略，涿州面临哪些机遇？

随着京津冀区域交通体系等基础设施的优化，未来北京的产业和人口转移将在长期对周边城市房地产市场形成较大利好，对环京城市圈的产业支撑力度增强，使环京房地产的区域价值真正体现出来。

城南区域后发优势以及政府千亿级的投资、首都第二航空城等区域价值，决定了涿州这个板块未来必然存在较大的发展空间，日益发展成为京西南最热门投资区域。加之大七环的开通打破了北京黑洞的局面，周边区域已被照亮。

虽然限购政策频出，对于北京短期应是利空，但其限购挤出效应将对涿州这样既无限购，又有优势的城市而言是利好。如今南部发展呈现滚雪球状态，像高速列车一般发车前上车，才能跟得上城市的崛起。等到南部成型，房价上来再动手，恐怕就有点儿晚了。

可见，北京的房价太贵，限购又那么狠，唯有环京的房子更具有价值。因为，京津冀一体化绝不会是一句空话。

【专家二】

人口疏解与产业外溢对于环京有哪些影响

站在过去的经验，立足当今的市场，我们从市场再来分析，产业的分化如何营销楼市的投资。陈志权世界杰出医师协会中国代办处秘书长、哈工大环境与社会研究中心副主任。用自己独特的视角解读城市房产风向。

从人口疏解来看，北京中心区域疏解力度最强，未来通过轨道交通基础设施、产业转移、教育资源均等化配置以及“职住平衡”等相关措施将中心人口转移到环京区域。因此，从中长期来看，拥有产业、交通支持的环京地产市场将迎来相应机会，北京区域间的价值差距可能有所缩小，对于城市区域的均衡发展具有重要意义。

二、产业布局对于楼市有哪些影响

产业布局对房价有着直接影响，城市的高服务业占比和房价是一个硬币的两面，优质的教育医疗资源吸引了高学历高收入的人才聚集，高收入推升了房价，抬高了产业成本（投资成本和经营成本）。

随着城市生活水平提高，人们逐渐提升换房的需求，从区域规划、结构设计、园林规划、到房屋装修的选材，健康已经逐渐融入房地产，从只注重住的过程到更健康的居住，这是一种提升。

健康产业作为未来经济转型的一个重要手段，既能保证区域健康的居住环境，又能满足区域的经济发展。发展一个产业，带动一个区域。中国即将崛起的京津冀世界级城市群，伴随着雄安的横空出世，更加引人注目。从北京到雄安，构建的是一个国家级的产业带——京雄产业走廊。

涿州，作为京雄产业走廊的重要结点城市，处于环京津核心功能区，被定位为现代产业聚集区和非首都核心功能疏解的重要承接地，同时接受北京新机场临空经济区的辐射，国家政策推进带动涿州码头区域发展。

三、健康产业与房地产如何实现跨界与重构？

地产行业存在于大健康产业当中，大健康产业也需要地产行业的支撑。它是一个社会的发展需要，也是未来我们每一个人的需要。301培训保障基地、一洲国际质子医学中心的入驻将带动整个涿州区域经济发展，健康产业布局的地产，就像前些年的学区房一样白热化，随着人们追求的方向改变，现在越来越多的人要承受越更需要健康。

可见，一座城市的兴衰离不开产业的支撑，有产业的地方才会有人群的聚集。产业可以说是城市经济的命脉，是提升一座城市竞争力的核心与关键。

【专家三】

就区域而言，『地产营销人』韩老师更看好处于北京与雄安之间，作为环首都南大门的涿州市场。龙头房企此次凭借收购切入涿州，恰恰印证了该地的潜在价值。

一、当下是否为环京置业的最佳时机？

一方面，从环京越来越多的被龙头房企所吸引，并付诸于收购，开始增加土地储备的动作可以看出，环京楼市远期价值巨大；

另一方面，经过一段时期的调整，楼市已显底部特征，置业机会正在涌现。目前实体经济面临考验，楼市有望迎来较为宽松的政策环境，一个逢低介入的窗口期即将打开。

环京置业范围广阔，但究其根本，还是要循迹城市规划的重点指向，哪里政策利好集中，基础设施建设到位，购房条件宽松，就趁恰当周期择优质项目购入。即使不为升值，但也能把置业风险降至最低。

二、北京限购升级,环京楼市是否是抄底好时机？

在北京，一套房平均总价已超过500万元，加上有限购政策，使得环京楼市不仅成为刚需自住外地人的选择，也是投资客的投资目标，他们都希望能搭上北京“大七环”这趟车。

那么，环京现在是否是抄底的好时机了?鲁迅不是说：别人贪婪时我恐惧，别人恐惧时我贪婪。现在恐怕是该我出手的时候了吧? 涿州，作为环京区域“称不上限购的限购之地”，再次成为诸多置业客青睐的热土。在房票稀缺的时代，涿州对外来置业者的这张可上车房票，确实是有价值的。尤其对于一些意在投资环京或北京上班族，则显得更具价值。

三、涿州，在京津冀一体化产业疏解中扮演什么样的角色？

A，北京的产业疏解：在这块中涿州主要打造“两园一带”式产业承接：开发涿州创新科技园、码头国际健康产业园和拒马河文化产业带。重点发展总部经济、金融服务、医疗健康、文创艺术等现代战略性新兴产业。

B，临空经济区的打造：涿州距离北京新机场仅28公里，因此涿州也属于北京新机场圈层。届时涿州会与廊永固霸一起，携手打造北京新机场临空经济区。

环京楼市发展趋势，投资客从“京东”转向“京南”！涿州将成新贵！城市规划带动区域房地产市场增长。不管是从城市发展角度还是从健康产业规划角度，涿州都处于价值洼地。鸿坤集团瞻前的战略眼光，布局涿州打造鸿坤·理想尔湾。

项目雄踞北京交界最短距离约1900米黄金位置，向西约2.5公里可达京港澳高速，周边路网四通八达，直通高铁24分钟达北京西站，距离首二机场约25公里，更紧邻京港澳高速、301培训保障基地、一洲国际质子医学中心、高铁产业园、义和庄临空经济区以及第二机场临空经济带区域。同时直接受益于“中央休闲购物区CSD”、码头健康城居住生活区，以及涿州市中心商圈辐射。