雄安最近实在太热了，以至于大家都失去了理智。

雄安新区三县出台了严厉的措施，禁止房屋交易。周边9个县、区也已经全面限购，形成了限购包围圈。

在此之前，先是有几十个在北京的朋友联系明源君，咨询去雄安买房的事情；然后又有几个小房企的老板联系明源君，问现在去雄安买地怎么样。

在明源君看来，这些人的行为都是非理性和莫名其妙的：

2014、2015年已经和当地政府签协议，拿了几百平方公里土地的华夏幸福，都表态说“将服从有关部门的统一部署”了；

一群看了新闻联播，才和全国人民一起知道新区成立的消息的人，竟然还认为当地还有“漏”可以捡，自己有空子可以钻……

明源君认为，雄安新区是与深圳、浦东完全不同的第三类新区。

雄安新区的成功将是国家意志的全面实现。这个过程不需要和市场博弈，因此也没有什么空子可钻。只带着资本，盲目去那里炒房、炒地，最终只能失败。

明源君认为，政府对新区的定位，更类似于“硅谷”。

新区的基础建设、科技新城的定位，将是搞代建、基建的开发商的机会，也是做PPP的开发商，和高科技企业联合做园区开发、运营的开发商的机会。不过大家竞争的，将不是资本，而是品牌和能力……

雄安完全不同于深圳、浦东

它的成功将是国家意志的实现

而不是市场的胜利

想去雄安抢房、抢地的人们，大多是把雄安和深圳、浦东类比了，他们认为雄安未来将和深圳、浦东一样，地价房价大涨，他们可以从中赚得盆满钵满。

这种想法是完全错误的。雄安新区与深圳、浦东是完全不同的。正因为它有全新的定位，中央权威媒体提到它的时候，才把它和深圳、浦东并列提了出来。雄安新区也绝非此前全国到处都有的十几个新区可比。

深圳1996.85平方公里，浦东新区1210.41平方公里，雄安新区远期规划面积2000平方公里。这种面积上的差异，可以看出中央对它的重视程度。

它们的不同表现在以下一些方面：

➊深圳、浦东是为了利用外部资源，雄安是为了焕发内部活力

深圳在海边、浦东也在海边，甚至滨海新区也在海边，而雄安在内陆。

明源君认为，这种位置上的差异，不是偶然的，深圳、浦东都是为了尽可能多地利用外部资源，比如外资、海运等等优势，而雄安，并没有这样的设想。雄安更多地是想激发内部的活力，把北京的一些资源疏解出来，把全国的一些资源集中起来，让它们能焕发新的活力。

➋ 深圳、浦东必须与市场博弈，而雄安不用，所以也不需要土地财政

深圳特区1980年成立的时候，国家很穷，没有钱，必须用土地等资源换钱来求发展，地方政府的规划和市场的力量，有一个博弈的过程。这个过程中，一些资本获取了较大的利益。

浦东新区1992年成立的时候，正是改革进入新阶段的时候，也有类似的问题。

而今天中国的国力，绝非1980、1992年的时候了，只要中央有决心，就可以调动足够的资源，以足够的行政力和财富力，实现国家的意志。所以，雄安新区建设过程中，资本想通过博弈获取很大的利益，基本是不可能的。《人民日报》评论是这样说的“不希望新区的发展依靠土地财政、投资催肥，而是依赖创新驱动”。

➌ 深圳早期因为经验不足，可以有城中村违建等历史遗留问题，而雄安不能有

深圳有大量的农民房、城中村，每次拆迁，都会造就很多亿万富翁。违建也是屡拆不绝。

一方面是深圳之前没有城市管理经验，造就大量历史遗留问题；另一方面，深圳涌入人口太多，城中村也确实为服务业等从业人员提供了便宜的住处，客观上还是有贡献的。

而雄安，不可能有这样的机会。因为有那么多的经验借鉴，雄安不会有历史遗留问题，有这些问题就意味着失败了。

根据媒体报道，4月3日，雄安新区驻村工作培训会在容城召开，会议主题主要涉及雄安新区部分乡镇的拆迁安置工作。还有媒体报道，雄县的国有土地和农村宅基地审批也早已被冻结两年时间了……

雄安新区

不是要造一个新的超级中心

是要稀释资源而不是集中资源

能否控制房价是其成败的标准之一

成立雄安新区，是因为中央意识到了京津冀和长三角、珠三角的区别。

长三角、珠三角，大城市的辐射功能很强。夜晚从太空看这些区域，是一片辉煌。而京津冀地区，北京、天津的吸附能力太强，而辐射能力不足，晚上看下去，是几个很亮的点。

成立雄安新区，是为了打破这种资源的非常聚集，而不是为了建一个新的超级中心。

而是否能打破这种聚集，房价无疑是衡量的标准之一……这种意图，在各种权威发声中说的很清楚。

➊ 要减轻河北和京、津之间的“断崖式”差距

京津冀协同发展专家咨询委员会组长、中国工程院主席团名誉主席徐匡迪院士接受新华社采访时，这样说雄安新区的成立目的“京津两地过于‘肥胖’，大城市病突出，特别是河北发展与两地呈现‘断崖式’差距。实现京津冀协同发展，是新形势下引领新发展、打造新增长极的迫切需要。”

要实现这样的目的，就不能是打造一个新的超级中心，而是要通过新区的成立，带动更大区域共同发展。

也就是说，雄安成立的目的，是让大城市反哺小城市乃至农村区域。这是一种全新的定位。

➋ 是融合发展，而不是再造一个“超级城市”

《人民日报》的评论这样说：雄安新区不同于一般意义上的新区，其定位是重点承接北京疏解出的与全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心无关的城市功能，包括行政事业单位、总部企业、金融机构、高等院校、科研院所等。雄安新区既不是一些人一厢情愿认定的“声东击西的迁都”，也不是在通州北京副中心之外再建一个“首都副中心”。

……融合发展意味着，建设雄安新区不等于再造一个“超级城市”，不会重走高投资、大项目拉动的城市开发模式，而是加强同北京、天津、石家庄、保定等城市的融合发展，同北京中心城区、城市副中心在功能上有所分工，实现错位发展。

➌ 加快构建京津冀世界级城市群

京津冀协同发展专家咨询委员会成员、南开大学经济与社会发展研究院院长刘秉镰这样解读：

“雄安距北京和天津均约100公里、距石家庄约150公里，将成为这一世界级城市群的重要新枢纽……雄安新区定位高、起步高、标准高，瞄准的是世界级。目前全球有多个世界级城市群，如以纽约、伦敦、巴黎、东京、上海等为中心的城市群。中国正在打造又一个世界级城市群——以首都为核心的京津冀城市群，而雄安就静静地卧在这个城市群的主轴上。”

➍ 把北京的优势资源疏散到雄安，也许能一举解决两地的高房价问题

北京房价为什么那么高，因为优势资源太多。

现在雄安就是要疏散一些资源，争取能解决北京的资源非常聚集、人群非常聚集的问题。

如果北京的人群、资源被疏散，房价因此稳定或者下降，而雄安的房价也处于一个低位，那么新区就成功了。如果疏散之后，北京房价仍然很高，雄安房价也被拉得很高，那就失败了。

有传言称：雄安新区将采取全新的房地产发展模式，没有商品房，只有廉租房公租房，房屋将是只租不售的。

明源君觉得这种传言完全是有可能的。因为之前北京等地已经要求开发商持有大量的住宅，有的小区是要求100%持有，而不能出售。

不依赖土地财政的新区，有施行这样政策的条件。如果是这样，雄安就是一片全新的试验田。资源非常聚集的城市周边都可以进行这样的试验，既不激烈触动既得利益，又可以逐渐解决高房价的问题。

这才是真正的千年大计、国家大事。

雄安新区成立前

已经做了充分的准备

所有投机行为一露头就会被打

雄安新区的成立绝对不是偶然的，不信，大家和明源君一起看几个新闻品味一下：

2016年4月19日，时任深圳市委书记的马兴瑞、时任深圳市市长的许勤带队来到被称作首都“南大门”的河北保定市，签署两地战略合作协议，深圳市投资控股有限公司还与保定市签署了共建保定深圳高新技术产业园等多项合作框架协议……

多家媒体报道：2年前，雄县的国有土地和农村宅基地审批就被冻结了……

所以，对于新区成立后可能出现的炒房情况，地方政府是有充分准备的，而且这是新区成立后的第一把火，必须烧好。

4月3日至4日，河北省委书记、省人大常委会主任赵克志，省委副书记、省政府党组书记许勤在雄安新区调研。

赵克志强调“要实施最严格的管控，省委、省政府派出督察组到新区重点区域开展督察，依法严厉打击黑房地产中介，打击各种不法行为，抓典型曝光，以正视听……统筹雄安新区周边的规划、土地管控。严控房地产炒作，确保市场平稳有序。”

许勤指出“严厉打击房地产违法销售、土地违法、违规建房、抢栽抢种等行为。”

当地的措施也确实很严厉，停售所有商品房，二手房中介全部关停，在建的房子一律停工，农民也不允许自建房，村口设卡禁止建材入村。

截至目前，雄安新区已经查处房地产、建筑领域违法违规行为765起，拆除违建125处，关闭售楼部71家、中介机构35家，清理违规售房广告1597条，严厉查处违规网上售房行为9起，对10家恶意炒作的房地产企业进行约谈，刑事拘留违法犯罪嫌疑人7人。

而伴随着雄安新区三县全面冻结全部房产过户等措施，大批炒房客开始涌向周边地区，距离最近的文安县、霸州市等地成为其首选目标。

于是周边也开始了新的限购。截至4月5日晚，与雄安新区三县紧邻的河北省廊坊市霸州市、文安县；沧州市任丘市、保定市徐水区、定兴县、满城区、清苑区、白沟新城、高碑店等9个地方接连出台限购措施，开始封堵各种炒房行为。

具体而言，针对外地户籍的购房者，霸州市、任丘市、文安县均明确限购1套住房，且首付比例不低于50%，包括新建商品房和二手住房。另外，其还须自申请购房之日起前2年内在霸州市累计缴纳12个月及以上个人所得税或社会保险(城镇社会保险)。

最终这9个限购的区域形成了限购包围圈。如下图所示。

限购之后，新房交易难度很大。而对于新区及周边二手房市场、乃至农村房屋的一些私下交易，明源君觉得是存在巨大风险的，最终结果无非2个：

➊ 房价不上涨或上涨很慢，新接盘的人做了接盘侠。那些认为房价会很快上涨的，大约是忘记了深圳发展到今天用了多少年，浦东发展到今天用了多少年吧？最近几天所谓房价暴涨的新闻，不过是炒家们彼此鼓励，而不是真实的成交价，因为这几天就没有真正的成交。以真实价值来说，即使雄安发展的和深圳和浦东一样快，而其逻辑也是市场逻辑，而不是明源君前面说到的新逻辑，新区也要许多年才能成型，你真的等得了那么久吗？

➋ 退一万步说，房价真的在几年后上涨了，但是因为没有在政府部门过户，交易不被认可，原房主随时可以反悔。在深圳的小产权房交易中，类似事件是层出不穷的。而且，一旦出现这种情况，舆论可能也不会同情买家。

明源君认为，中国房地产已经发展了这么多年，城市发展的红利在哪里，政府心里非常清楚。在地方政府不允许的情况下，想通过买房、拿地，把以后的发展红利吃掉，那是不可能的。

新区唯一的发展机会，是搞清楚政府的发展蓝图，让自己企业融入政府的发展蓝图……

“一张蓝图干到底”

“把每一寸土地规划得清清楚楚”

房企享受新区发展红利

可能有5个机会

民生证券副总裁管清友认为“雄安新区可能采取与过去完全不一样的全新的管理体制……中央对这个新区的房地产政策可能将采取与其他地区完全不同的新的政策……未来雄安新区的具体产业落地、区域规划还需要更细致的规划，对企业来说，需要等待更细致的政策，而不是现在就跑马圈地，一股脑扎下去。”

明源君完全认同这一观点。在基本规则没有明确之前，一切努力都是徒劳。

已经在当地布局的房企都已经充分认识到这一点。

华夏幸福于2014年与保定市政府签署了协议，获得委托区域面积约为300平方公里。2015年与雄县政府签署了协议，委托区域面积约为181.2平方公里。

京汉置业则有1500亩的养老项目……

华夏幸福与京汉股份均表示：

坚决服从中央的重大决定，对于公司涉及规划区域的项目，将服从有关部门的统一部署。

之前明源君已经说过，新区体现的将是国家意志，所以，一切可能都是规划好以后进行建设，不存在干一干再看的情况。

这一点，在各位权威人士的谈话中也表现得很充分。

国家发展改革委主任何立峰接受采访时说新区要“先谋后动，加快组织规划编制工作。坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，集聚全国优秀人才，吸纳国际人才，充分借鉴国际经验，指导河北省和有关方面高标准高质量组织编制雄安新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划及白洋淀生态环境治理和保护规划，确保一张蓝图干到底。”

河北省委书记赵克志强调“组织编制好雄安新区相关规划，把每一寸土地规划得清清楚楚后再开工建设。完善新区经济社会发展、交通一体化、新型城镇化、土地利用等规划体系，切实推进多规合一，确保一张蓝图干到底。”

那么，政府这张蓝图的方向到底是什么呢？

徐匡迪院士解读新区未来时说“要增强新区的自我发展能力，重点是要紧跟世界发展潮流，有针对性地培育和发展科技创新企业，发展高端高新产业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能，打造在全国具有重要意义的创新驱动发展新引擎。”

京津冀协同发展专家咨询委员会成员、南开大学经济与社会发展研究院院长刘秉镰说：

“雄安新区的成立，不是为了疏解北京的落后产能，而是把创新驱动作为新区发展的根本动力，引导创新要素向新区聚集。”

“雄安新区未来将成为北京高新技术转移的新载体，一批具有高新技术性质的非首都功能将有序转移，高端科技资源、优质教育资源等会向这里集聚，新区将成为一个科技转化高地，从而带动整个周边地区，加速京津冀城市群快速接近世界级城市群。”

这种定位，特别是优质教育资源和高端科技资源集聚的定位，更类似于“硅谷”。

有未确实的消息称，雄安新区的一级开发将全部由政府主导完成。

根据以上定位，在政府蓝图完全明确之后，企业有以下一些机会。

谁能获得这些机会，将不是看资本，不是看招拍挂的出价，而是看企业的品牌和能力。

➊ 代建

任何项目都需要管理，特别是要求高的项目。之前绿城等房企做的“代建”，就是这样的业务。如果相关房企能获得雄安新区政府的项目代建委托，自然能获得相应利益。

➋ 基建

中央提出雄安新区要建成国际一流、绿色、现代、智慧城市，并且要构建快捷高效交通网，打造绿色交通体系。与雄安新区建设和交通网络建设相关的基建链最为受益。

➌ PPP项目

PPP（Public-Private Partnership），即政府和社会资本合作，是公共基础设施中的一种项目运作模式。在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。

近几年，国内这样的项目很多，雄安新区想必也会有大量类似的项目。

➍ 园区后期运营管理

房企都在转向后期服务“赚70年的钱”。而一个科技新城，势必需要大量的专业管理团队，来管理新建的园区。

➎ 和高科技企业联合，获得后期发展的机会

没有内容的园区是没有意义的，对于这一点，国内很多房企已经认识的很清楚。他们通过和高科技企业合作，不但能修园区，还能引来高科技企业。比如协信和清华启迪的合作。

而地方政府，对高科技企业是慷慨的，不吝惜土地。比如不管是深圳还是东莞，都给了华为大量土地。而腾讯、中兴等著名企业，在深圳也有自己的大楼、园区。

和高科技企业合作，获得后期发展的机会，也可以是房企的一种策略。