园区运营：就是建立起产业和产品之间全生命周期的关系。让产业捆绑在你的园区产品上，建立一种极度稀缺的粘性，既是对产业的黏性，也是对客户的黏性。唯有稀缺的，才叫运营。园区能够给客户提供别人给不了的东西就是稀缺，园区运营就可能具备成功的基础。

运营的精髓，是能够最大化拓展产业客户最直接的赚钱空间，能够最广泛和最优化的整合产业服务资源，尤其是最好的结合区域禀赋和自身资源去做最高效的配置。

送个快递，刷个餐卡，跑个注册，做个APP，随便一个中介就可以做得比你好，那这就是不是园区运营，顶多算是基础配套服务，可以算进物业费，或者算进增值服务。运营的价值，可不是用这个来衡量和估价的。

做的好的产业运营就是为产业的转移、落地、孵化、成长、发展、壮大、退出提供全生命周期的价值服务体系，包括产业规划、产业引导、产业孵化、产业承载、产业服务、产业金融、产业投资、产业运营、产业人才等环节，切实创造和提升产业价值和自身经营价值。

全生命周期，那就是运营必须前置，要早于物业载体建造，在选址、研发、规划、定位甚至顶层设计阶段就必须介入，而绝不是一个后期配套服务部门。如果一个运营者在后期介入，木已成舟，发现产品和产业是完全割裂开的，那这个运营也就无从谈起了。

而好的园区运营者，则必须具备以下这五个方面的能力：

1、足够的重资产实践，并且有足够的重资产资源和空间;

2、必要的产业要素资源，包括政务、金融、数据、人才等;

3、具有跨界的信息技术认知能力、高效的资源解构重构能力;

4、构建标准化的体系，拥有体系输出和管控能力;

5、投资、开发、运营能够真正实现具有控制力的分而不离，高效操盘。

那么在经济新常态下，产业园区的运营趋势将会如何发展?怎样才能让园区突出重围，抢占先机?

产业定位要跟当地的产业基础、资源禀赋契合，不能盲目跟随潮流，必须符合自身发展方向，定向精准招商。目光要放长远点，不要为了短期利益而随意变化，反而会因小失大。

园区招商最重要是其实产业链招商，建立起产业生态和供应链，并通过老客户的上下游产业链拓展来挖掘、延伸和拓展业务。

早期政企合一的优势很明显，政府资源比较多，能够很快的出效果。但想要长期可持续发展的话，就不能够只算政治账，不顾经济账，最终政企一定要分开。产业地产可以在政府的引导下运营，但内部运作一定要市场化。

虽然市场化运营的运作模式在初期会面临不少难题，但不少实例告诉我们，只要坚持下来， 市场化团队的活力将极大提升开发运营的效率，促进园区的持续健康发展。

每个园区都有其空间局限性，所以要注重资源配置的集约化。针对不同规模的企业，不断调整园区运营过程中配置，要有资源储备的提前量。在园区发展过程中，不断和客户沟通了解其需求和发展趋势，预估客户未来几年发展趋势，预留优化资源配置的时间与空间，适当的留白，为其扩大产能预留空间。

搞园区的人真的需要情怀，但是只讲情怀不算账也不行。产业园区对地方经济发展有责任，为政府和地方经济培育和集聚高科技产业，解决就业和税收，这也是园区最重要的存在价值。

跟企业的关系也一样，园区运营商跟客户是共生的关系，为产业和企业做好服务，搭建好平台和环境氛围，形成产业生态圈，通过良好的商业模式让运营者和客户形成共赢。

产业园区需要与政府、客户同时打交道，必须清楚企业的诉求，也清楚政府的底在哪里。园区作为“政策翻译器”，可以为企业争取优惠政策和补贴;同时也可以让政府在跟企业打交道的环节上更省心。这就是扮演一种“转换阀”和“润滑剂”的作用，是园区运营里很重要的一个内容。

国外有很多产业园区的成功案例，值得我们去探讨学习。针对园区怎么运营管理、市场化处事方式、一站式服务和“重商亲商”的服务理念，这些绝不是停留在口号上，而是从全心全意帮助入园企业对接政策，解决每一个细小问题的过程中体现。

但是学习外国企业不能是刻舟求剑式的盲目照搬，适合别人的不一定适合自己，一定要结合区域的市场经济以及自身的产业基础等情况，合理地借鉴学习。

产业园区的开发是一个长期的过程，而且期间不是一帆风顺的，中间有很多曲折，因为整个园区开发、运营、服务的系统太复杂。但是，产业园区建设的目标和方向要坚定不动摇，要坚信不忘初心，方得始终。