很多人都曾以为，协信控股集团将是刘爱明职业生涯的终点站。

但这位历任中海地产深圳公司总经理、万科执行副总裁、协信控股集团CEO，拥有24年房地产行业操盘经验的精英，还是在2015年选择开创自己的事业。

2015年6月26日，中城新产业控股集团成立，刘爱明出任董事长。

这家专注于产业地产开发和产业园区运营管理等业务的新公司，聚集了万科、中城投资、世联行等实力雄厚的上市公司作为战略投资股东，秉承“先产业，后地产”的开发理念，旨在践行产业升级，服务中国制造业企业转型升级。

刘爱明曾表示，选择这条路很清楚，也很难走。一家小民营企业提出服务中国制造业转型，这简直是个“不知天高地厚”的行为，自己都做不好，还要服务整个行业，所以很难。

但创业四年来，刘爱明的“窄门之路”却越走越宽，渐渐摸索出了一套自己的打法…

▲以下内容根据刘爱的采访实录整理——

01

产业地产的逻辑

判断产业地产是红海还是蓝海，要看你怎么做。

中国还有大量商场没有做好，但像恒隆和万象城，就属于做得好的。恒隆只有几个商场，但它现在的市值将近上千亿，中国很多房地产公司产业布局大又广，市值却还不到千亿。

所以，很多事情不是红海、蓝海的问题，而是你做得对不对的问题。中城新产业的创业理念就是——做产业界的恒隆、万象城。

中城新产业的逻辑很简单。首先思考在这个行业能不能建立一套服务体系，或者至少有能力、有信心在未来把这套服务体系建立起来，并得到客户认可。其次，要看全国哪个地方适合做这个行业，哪里适合就去哪里做。像万象城、恒隆这类产品，全国没几个城市、没几个地段能够做这样的项目，所以我们要顺着产业走，而不是用地产的逻辑来做。如果用地产的逻辑做，一开始就不一样。

具体来说，我们在做产业项目的时候，一开始就要参与产业定位、策划、方案和招商运营，这些是一脉相承的，不能割裂开来谈。然后去选址，选址的时候，我们要思考以下几个问题：

这个地方的特点是什么？

竞争关系是什么？

在这里应该是什么样的招商运营策略？

定位是什么？

想清楚之后再去设计，思路影响设计成果，而如何构建竞争力就是在这一步。

02

做产业，还是做地产？

产业地产最核心的是要有产业。

是想做产业还是做地产，到底以哪个为主？我经常会问这个问题。

从地产的角度考虑，做住宅是解决现金流和利润的问题，先赚了再说，这是地产思维。现在有的产业小镇，先卖住宅，再做产业，因为大家都想要快速回笼现金，这个也可以理解。但是住宅卖掉后，做产业的人以后住哪里？你连他们住哪里都不考虑，更不用提他们在这能不能存活了。只是嘴上说说做产业，但心里想的却是做地产，要快速回笼现金，于是又采用做住宅那套快周转模式，客户最后是不会买单的。

从产业的角度考虑，任何一个产业都需要空间，企业进来要有地方生产、研发、办公、营销、产品展示等，企业人还需要工作生活。有生产有居住，才会形成一个产业小镇。

住宅地产和产业地产本身是两种不同的商业模式。做产业地产需要长线资金，借短债做长投资本身逻辑就是错的。如果非要这样选择，就是不尊重规律，做产业又想快速周转，最后会出问题。

所以这个问题的答案很简单，就是看你做一件事的出发点在哪里，初心在哪儿。如果决定做产业，就一路做产业，一开始就要想着产业，顺着产业的思路去做。

03

服务是根本

客户服务是起点，也是终点，是所有事情的根本。

本质上，中城新产业在做产业的公共服务平台。目前，中城新产业拥有专业园区30个，共有四个服务团队。分别针对四个行业：智能制造、物联网、北斗产业（航空航天）、生物医学工程，在内部每一个团队被称之为“Comp@ss”，即产业公共服务平台，他们可以为客户提供技术、资金、人才、市场、金融等服务。

然而，四大门类之下，细分领域还在演变。

中城新产业强调的文化是深度，在每个领域里都希望能够再深一点。目前，中城新产业和中钢集团在南京合作了新材料的服务平台，未来在材料领域，中城新产业会介入得更多。此外，中城新产业从2018年年底打造了“天集社”，围绕着智能硬件行业的市场服务展开，是一个供应链整合平台，在这个平台上所产生的产品最后将以APP、研究院等形式落地，构筑服务体系。

未来的服务体系构筑得越深，做创投越有可能赚钱。反之，做投资就很难赚钱，只能靠想象。

04

如何盈利？

服务体系很难盈利。

因为产业的服务是一个低频个性化的服务，不是标准产品，本身很难盈利。

服务本身就是成本，盈利需要结合不同的产品。中城新产业之所以能和碧桂园、华润等大企业合作开发小镇，靠的是服务能力。传统园区赚钱不容易，我们利用服务能力把租金提高点，出租率满一点，这样就能够赚钱。

中城新产业做的另一块业务是而是租运关系。有别于租赁关系，未来可以做会展、办会议、论坛和展览，基于我们的服务能力是可以获得收益的。

中城新产业的盈利模式还在不断地演变，除了产业小镇和租赁运营项目，我们还有类似酒店管理模式的纯运营项目，但任何模式都要做到一定规模，这个模式才能相对固化，最后解决盈利问题，这个模式才能称之为模式。

中城新产业成立四年了，感受有两点：

第一，得到的比付出的多。

四年前，我们真正开始做这件事，从没有像样的产品到现在拥有上海园区、深圳园区、天集社、研究院、北斗园区等成熟的项目，都是一步步做下来的，这就是一个不断付出的过程。刚开始规划的时候，别人对我们有极大的认同，真正做出来后，别人就觉得我们很不一样。

第二，每天做的事都没有荒废，我们过得很充实。

服务能力，就是我们的赚钱能力。就像腾讯一样，一手微信，一手游戏，游戏是用来赚钱的，微信是提供服务的。

在服务能力方面，我们每天都在做加法，把服务能力做得更满，会很踏实，每天做的事没有荒废，让我们具备更强的客户服务能力。反过来说，我们在构建更强的核心竞争力和更强的壁垒，把门槛越做越高。

文章来源:观点地产网