导语：随着各种风口不断的吹，各地各种名目的产业园或拔地而起或改头换面。在用户至上的时代，用户画像显得尤为重要，我们的产业园都是高大上的，动辄总部基地，全球金融中心，环球·物流，跨国区块链中心... ... 越来越多的运营、产品、从业人员甚至大爷大妈们都开始谈论情怀，争辩格调，强调体验。所有人围绕的核心都是：用户。显然，我们已经进入一个“精准化用户”的伟大时代。那我们想要承接的企业和我们能承载的企业真的像我们期望的那个样子吗。还是理想很丰满现实很骨感呢？那些张口闭口以“我”开始，以自我为中心的园区运营活得还好吗？

今天我们聊聊2019什么样的企业还在选址？一个非常简单的问题，我搞了十三年只是发现了一些小小的规律，我总结了两大类企业选址类型：1.主动类，2.被动类  。

主动类：战略扩张为重要的选址类型——科技型中小企业实体企业为主，在主动选址层面这些企业是以产业园区园中园项目的主要目标客户群体。

我画像下看是否正确：1.年产值3000万左右的；2.在技术细分领域行业排名进入前十的；3.具备独立核心技术的，具备集成化标准的；4存活年龄在7年以上而且自我造血功能能力强，不需要融资也能主动扩张的企业，以北京为例：自己具备垂直产业生态，产业链条依赖度不是特别高的高新技术企业；5.年龄层面：45岁以上；6.企业家背景：以技术为核心竞争力而不是以模式为核心竞争力的企业。

我用我的理解：他们在战略选址时必须具备以下条件：1.技术标准化可复制是前提；2.要具备模式标准化；3.具备人才标准化；4.剩下就是资本的助力。

我们企业在分析战略扩张的背景特别重要，企业为什么要扩张？是规模的需要，还是资本的需要，还是就是企业战略一种商业模式？还是为了上市？还是就是业务发展到加速期，这些逻辑我们对战略扩张企业的精准锁定是一个必要的前提。

举个栗子：

我举例说几项：

1.因企业自身经营诉求战略扩张（靠自身稳定的现金流、银行的授信）这样的企业大家一定珍惜！可是这样的企业在2019少的不能再少了；

2.资本助力：有资本推动，是前些年包括去年上半年好多企业还在疯狂的规模扩张！

可是……可是……大家都知道了……目前资本方的状况。

3.剩下就是依靠自己的产业IP战略扩张，寻求政府的扶持，市场的扶持，资金的扶持，基金的扶持，资源的扶持。

第三种情况是当下选址最正常的类型，但是这种情况看双方需求吧，一般情况下以政府合作为主，这种战略选址模式将是产业地产变革的核心要素。

为什么产业地产在当下以销售型模式去化受到影响，主要是这个原因造成的。大家思考下：当你的物业载体按照每平方米多少钱，毛利率还在35%的时候，好多园区已经是在实施土地和载体不要钱，税收加返还，还给奖励资金，还给市场，税收高直接奖励产权物业，甚至好多已经开始参与股权了！

战略扩张是选址的重要的目标，我们复盘一下我们自己的园区和当下的战略选址诉求与匹配是否精准。

我们把战略选址叫主动选址，或者好多专家叫增量！不管怎么说，我们分析透彻即可。

第二维度：我想探讨被动选址：1.政策性选址，环保要求，城市产业定位要求，市场要素、产业集聚的类型。

我想讲一个逻辑，或者我给大家讲一个数据，依靠企业自身战略选址以购买不动产为目标客户不足1%。我用一个字来讲如何破局：“降”是当下企业家必须要考虑的问题，不，是已经开始行动。

大家看最近不管实体企业，互联网企业，都在做减法，“裁”是关键词。任何问题从两面看，好多人把这种情况当作是危机，极少数认为是机会。特别是园区来讲，好多人认为是不太好，确实也不太好，关键是如何破局，我们的破局能力的前提是有没有人发现这是园区的一次历史机会。

正像我刚开始说的，智创经过和大家一样的问题，经过十多年的经历，特别是我在2015创业过程中，通过不断的复盘，模式不断的修正，找出来一条认为可以突破当下的局面的血路，就是如何正确引导企业家做企业家的减法。

“裁”只是一种手段，是止血的方法，但不解决根本问题，我用“降”来破局，一切为企业降本增效是我们智创的运营黄金线。如何降，需要能力，目前光依靠企业家自身的能力，特别是中小企业，很难降，需要系统解决他们的根本问题，从思维、战略、模式、组织、运营、营销、服务全体系去改变，在此模式上：智创践行、探索稍微走的快了一步。

我们的模式也正式成形，大家如果有需求，愿意赋能企业的园区我们可以深度探讨下！目前我们准备要在全国做几个园区，我们出产业资源和内容，各区域出载体和政策，形成新的联合体，专业人，专业事。

刘邦找到三个人，打出大汉天下；唐僧找到三个人，取得真经。期待你的加入，成为产业园区铁三角。谢谢各位。