我不仅研究房地产，我还是有操盘经验的。为什么很多人对房地产看错呢？

　　我觉得第一个是不了解政策。比如说当我们很多人讲房地产市场的时候，谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的，市场起码是要有供求的对吧？分析的逻辑框架就错了，还在那分析什么？所以那么多人过去十多年不停在看空，结果涨成这样对吧，所以说你首先要了解政策。

　　第二个不要试图用单一逻辑来解释。比如说大家经常讲中国要人口老龄化了，所以房价涨不动了。老龄化这个话题讲了多少年了，房价还是无畏无惧地上涨。

　　究竟怎么来理解房地产？我大致试图建立一个框架，判断房地产，包括怎么判断价格，投资、销售。我这十年的研究用一句话来概括就叫长期看人口、中期看土地、短期看金融。长期来说人口流入的地方有潜力，因为人才是房子的最终需求，人都跑了，这个地方房地产肯定没有投资价值长期来说。短期炒一把，后来会跌得很惨了，长期看人口；中期看土地，人流入的、最近这两年没供地的，那更有投资前景了。

　　在我们的城市规划里，有一句话十年没变，叫控制大城市规模、重点发展中小城市、区域均衡发展。你好好琢磨他这句话，控制大的，重点发展小的，但事实上你看人是怎么流动的呢？人是从东北西北包括中小城市向大的都市圈流入，人来到了大的都市圈，而你要控制它的规模怎么办？不供地。他人来了，你不供地那价格怎么走？暴涨。

　　所以这一次十九大也提出了“城市群”的概念。我其实比较建议未来要重点发展大都市圈，因为你看从上百年来城市化的经验，无论是美国欧洲日本韩国，基本的规律就是人往大的都市圈迁移，因为大的都市圈更节约土地，更节约资源、更有活力、更有效率，更能为那些有才华的年轻人提供实现梦想的机会，这是一种文明。你控制大城市规模，不让人来，不让他享受城市的文明，这是反文明的。

　　我的观点一直都旗帜鲜明，就是简洁而鲜明。为什么？因为我对我自己对我团队的要求，就是所有研究第一要实战，第二个要负责。

　　所以对于房地产市场我的观点也非常明确，当很多人问你对中国房地产市场怎么看的时候，这个问题无法回答。因为房地产永远是一个区域市场。比如说过去的两年北京上海房价翻了一倍，东北房价没涨啊。所以搞开发的人永远记住，房子最重要的是什么？地段。第一是地段第二是地段第三是地段，所以判断房地产市场永远也要记得它是有区域属性的。

　　那么按照我的框架就是长期看人口，中期看土地，短期看金融。那么从长期来说人口流入的，什么人流入啊？有才华的年轻人，他带着梦想来；还有那些财富净值人士，他带着财富来这个地方，它有活力，它有希望，那这个地方房地产市场它未来就是有潜力的。

　　我觉得人一定要真诚，忽悠别人最终忽悠是自己和你的职业生命。所以我觉得一定要真诚，错了要勇于面对，正确了也不要沾沾自喜，要不断学习，要自我进化，我觉得这是第一个吧。

　　第二个，因为我是一名宏观分析师，我的长处是做大类资产配置。比如说17、18年炒股票，19、20年买房。然后炒股票，17、18年炒有基本面的股票。19、20年买人口流入地方的房子，这是我的建议。

　　另外，我对海外投资的答案很明确。

　　第一，我密切关注研究学习海外市场；

　　第二，我本人绝不配海外市场。为什么呢？因为我一直觉得最好的投资机会就在中国，14亿人市场，过去一年百分之十几，现在也有6到7，名义GDP今年有11。这么大的市场，这么高的成长，在中国，你挣不到钱你都找不到投资机会，你还到国外去走？人家都来我们这寻找中国的机会，和中国市场一起成长。我们跑到他那个地方人口老龄化一年增长2%，有什么意思对吧，我觉得最好的投资机会就在中国，我对中国的经济改革转型前景我坚定看好。

　　但是，我还是要强调一下，第一呢——投资有风险，市场有风险，投资需要理性。

　　第二个呢，投资是一个比较个人的事情，我的意思是说个人需要有一个修炼，就是要有自己的一个看法、观点、体系、思维的方式。

　　第三个，投资，很多人把它理解为积累财富。我的理解是——人的价值还是取决于对社会贡献的大小，我觉得还是要不忘初心，就是要感恩这个时代给我们提供的机会，最终你所有的工作、你所有的成就都是时代给的，所以你要回馈时代，要为时代为社会作出贡献，所谓王阳明讲的：此心光明致良知，这样的话，你心里做什么都是很踏实的。