最近，物流巨头普洛斯成功收购上海浦江云创商务园落定，打响了2019物流园区收购第一弹。在2018年的资本寒冬中，有人在撤退，有人在恐惧，然而外资巨头偏偏逆势出击，黑石、凯德、太古等外资地产资本频频来中国抄底，地产投资热度不减。基于最近一份杭州市场的资产板块投资热度需求调研来看，无数机构投资者对于产业园区趋之若鹜，物流园区深受青睐，排名前三。

为何资本大鳄选择此时进军？产业园区又有何投资价值？在新经济周期新政频出的当下，产业园区作为我国区域经济发展的龙头，究竟发展如何？又正在经历着怎样的蜕变？我们汇集了多方机构和政府平台的研究数据，为大家梳理提炼了产业园区供需情况，深入剖析了造成这种局面的原因，同时提出了产业园区发展演化的趋势及应对策略。

01供需新格局

（一）供给层面：触底反弹后的供应回暖，园区建设地域差距明显

与写字楼、购物中心等传统业态不同，产业园区占地宽广，动辄十几、几十甚至上百平方公里的占地面积，工业用地作为产业园区发展的重要空间载体，其供给量对产业园区建设产生较大影响。

资料来源：国家统计局，明源地产研究院整理

近10年来，我国工业用地供给经历了由供应过剩转向趋紧，再逐步平稳的过程。在2013-2015年，土地供应量连续3年下滑，伴随着产业地产投资热度升温，工业用地市场供应量在2016年实现触底反弹，到了2017-2018年，土地供应维持平稳攀升。工业用地供给面的改善为产业园区落地生根提供了充足的土壤空间，大量园区应势而起、遍地开花。

产业园区供给量方面，从存量上看，全国大大小小产业园区数以万计、分布广泛，包括了552家国家级产业园区，1991家省级开发区，分布在全国31个省市，其他地市级甚至县级产业园区更是多达数万家。

资料来源：前瞻产业研究院，明源地产研究院制图

从增量上看，仅在2018年12月至2019年1月期间，全国新增产业园区超160个，包括新建、拟建以及建成的园区总量，其中华东地区建设数量占据绝对领先地位，而三北地区则整体建设数量较少，园区建设整体呈现明显的地域差距。

资料来源：CRIC，明源地产研究院制图

（二）需求层面：世界工厂确保基础需求，风口行业成增量新蓝海

从宏观需求来看，产业园区作为我国区域和城市制造业发展的承载主体，其需求直观体现在规模庞大的制造业。

资料来源：世界银行

近年来受人口红利消退的影响，很多报道称中国世界工厂地位不保，传统制造业正在向越南、印尼、新加坡等东南亚地区转移，但从制造业规模和占GDP比重来看，中国世界工厂地位短期内难以撼动，制造业仍然是中国最大的行业。1980-2016年，虽然制造业占GDP比例总体呈现震荡下跌趋势，但在2016年出现了触底反弹，2017继续保持上升，制造业占比当期GDP的29.4%，而位列第二的批发和零售业，仅占GDP的9.4%，在绝对规模上，制造业当之无愧是我国最大的行业，从而保证我国产业园区的需求趋于平稳。

资料来源：国家统计局

从微观需求来看，企业投资园区热情高涨。当前市场中主要有以下四大玩家主体。传统产业地产类，以华夏幸福、张江高科、天安、联东等传统园区企业以及普洛斯、腾飞等外资企业为代表，其优势在于拥有较为成熟的盈利模式，能够提供全产业链服务，完善企业生态圈。房企转型产业类，包括万科、碧桂园等企业近年来也动作频繁，凭借其雄厚的资金实力和优秀的资源整合能力在产业园区领域慢慢站稳了脚跟。实体企业涉足，以海尔、格力等传统制造业为代表的企业，试图在主业之外寻求新的业务增长点，其优势在于拥有良好的产业资源，容易发挥产业集群优势。金融大鳄布局，以黑石、复星等从事股权投资的企业为代表，其优势在于资金实力雄厚，善于整合资源，合作模式灵活。

以传统产业地产第一梯队的龙头企业华夏幸福和张江高科为切入点，2017年新增产业园区数量大幅提升、几近翻倍，单张江高科2017年新增拓展产业新城和产业小镇就有21个。而新增园区开发项目主要集中在电子信息、高端装备、新能源汽车等风口行业。

资料来源：企业年报，明源地产研究院整理

资料来源：企业年报

02成因新解析

（一）外生：国家政策导向与区域诉求助推园区供需浪潮

1、政府的强烈导向

产业园区数量激增、产业地产蓬勃发展，都是国家政策大旗指挥下的大势所趋。2017年，全国375家国家级经开区和高新区贡献了超过1/5（22.5%）的GDP，在巨大的经济效益驱动下，发展产业园区成为各地政府的头号工程。

于是，中央地方联动各级产业扶持政策频发。国家层面，十三五规划、十九大中频频提及产业发展关键词。国家级新区、开发区以及自贸区等政策支持，让区域性建设热度不断蔓延。国家发改委更是打破传统行政区域限制，明确支持“飞地经济”发展模式，张江长三角科技城、上海漕河泾新兴技术开发区海宁分区等共建园区平台应运而生。地方政府层面，相继出台了很多产业园区的扶持与优惠的政策。例如浙江嘉兴市2017年出台的《嘉兴市人民政府关于推进“泛孵化器”建设的意见》，通过补助奖励的形式对入驻园区的科技企业孵化器，给予20-150万不同层次的奖励。类似的真金白银奖励在其他省市也层出不穷，极大的鼓舞了企业进行园区开发的热情。

2、区域的发展诉求

另一个重要原因来自于不同地区发展的多元化诉求。对于发达地区来说，土地财政无法持续，通过产业获取税收才能持续良性发展。对于欠发达地区而言，没有产业就无法聚集人气，人口无法导入，结果就是地方经济无活力。而贫困地区，则需要以自然资源为核心，建立新型的产业模式，带动区域发展。总体说来，区域经济增长、税收以及就业等多方诉求，一定程度上促成了产业园区繁荣发展。

（二）内沿：企业多元布局与迭代转型加速园区供需升级

在新经济周期下，房地产商顺应国家振兴实体经济的号召，发展产业园区、构造多元化的业务布局结构逐渐变成地产商拓展战略的核心策略。走在行业前端的大型企业开始了战略转型，大量住宅房地产企业纷纷投身到产业地产、园区开发、特色小镇、产业新城运营的市场中。

国内Top20的房企，目前有一半均涉足产业地产，其优势在于强大的地产设计能力、开发能力和融资能力。以万科、富力、碧桂园为代表的一批龙头房企，均成立了独立业务板块，以“园区+地产”的模式，为集团寻找全新利润增长点。

资料来源：中国指数研究院，明源地产研究院制图

不同规模企业在业务选择上呈现差异化。根据数据显示，房地产百强企业的多元化布局存在不同规模下的差异化选择：2017年排名前10的龙头企业凭借自身资源优势和稳健的运营能力，在各大产业进行布局，方向大而全，60%的企业积极抢占特色小镇、商业地产、文旅地产和养老地产高。排名11-30的企业中，超过50%重点关注特色小镇、商业地产、文旅和养老地产。而后70位的企业受自身规模和资源限制，布局结构相对单一，关注领域集中在相对成熟的社区服务和“新风口”特色小镇。

03行业新动向

（一）园区空置泡沫之下，规模开发走向质量运营

某园区空置厂房

空置率高是产业园区爆发式增长后存量资产难以消化所必然面临的结果。根据某研究机构数据显示，截至2014年，我国产业园区整体空置率高达43.2%，即便是在长江沿岸产业成熟的上海、苏州等地，园区空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%。

紧跟政策步伐、一片叫好下的产业园区究竟为何建成后会遭遇滑铁卢？究其原因，主要有以下两个。一是重资产开发，不管是政策东风鼓吹，还是拿地需求驱使，部分开发商转战园区继续沿用短平快、高周转的开发逻辑，通过快速建成-销售的模式赚取政策红利和土地增值溢价，可持续经营能力存疑。二是轻产业发展，脱离了产业本身的产业园区面临配套不齐，服务不到位等诸多问题，导致入驻企业综合成本上升，进一步加速了园区空置。

从这个角度来看，房地产企业轻车熟路的规模开发逻辑在产业园区并不适用，存量时代下，重建设、轻运营走不远，产业园区增长方式必须由注重规模向更加注重发展质量转变。

（二）老旧存量更新改造，场景体验焕发新生活力

对于空置已久、陈年老旧的产业园区，改造更新将成为未来解决这一难题的利器。事实上，包括万科、恒大、佳兆业、中粮等在内的一大批知名房企，都在借助“工改工”类城市更新项目加快自身的转型升级，因为这类项目是最有效、成本低，实现从简单的“产销模式”向集开发、持有、运营于一体的“资管模式”转型的路径。

借此契机，结合场景体验的更新改造应运而生，在传统更新改造中融入新的特色元素，让老旧园区焕发新生活力。上海的M50创意园就是老旧厂区改造成为时尚产业园区的典型案例。

M50创意园——改造后的艺术涂鸦

不同于其他老园区大兴土木拆迁重建的方式，M50创意园以更新改造的方式，延续建筑物的使用年限。M50时尚创意园区前身是上海春明粗纺厂，经历改造更新后，原本逐渐腐朽的地方却与周边建筑完美融合，保留了典型的粗放式工业建筑结构，又融入了浓厚的艺术气息，成为独具特色的工业旅游景点，连火遍全国的电视剧《何以笙箫默》也前来取景拍摄。

为什么M50创意园能取得成功？总结来看，有以下两点原因。第一是成本较低。老旧工业厂房改造成创意园区，投入成本低，为降低入驻企业的物业成本奠定基础。第二是科学规划运营模式。M50从管理系统和业务流程上进行了精心设计，形成了一套可供复制的、以产业置换为载体的老厂房改造产业园区系统框架。海上新东坊、1930创意园区等都按照这种思路改造，改造投资收回在3-4年。

未来，预计更多的开发商、投资机构将加入这个存量园区更新改造的细分市场，从而形成一个新的热点趋势。

（三）从产业园区到新城，区域配套造就城市综合体

随着产业园区的演化和发展，园区承载的功能日益多元化，其表现形式也从单一的生产型园区经济向多功能的生产、服务、消费等“多点支撑”的城市型经济转型。

注重区域配套是产业新城的最大特点。以产城一体的模式，在工业物业、写字楼、住宅、商业配套与社会综合配套方面统筹兼顾，不仅提供基本的生产作业场所，还提供商务配套、生活配套等必要设施，形成12小时工作圈和24小时生活圈，进而满足入驻企业的多元化需求。

未来提供完善配套的产业新城将成为主流，产业园区将不再仅仅停留在“产”的阶段，而是向着一种新型的“产城人”多级融合发展模式进化。

04应对新策略

发力轻资产运营，信息化赋能产业园区转型升级

从“搭框架”到“精装修”，产业园区从1.0不断演变到了今天的4.0，经历了从传统到新兴、从单一到多元、从租售到服务、从重资产开发到轻资产运营的进化过程，不断颠覆传统思维。未来，园区产业运营和园区配套服务一定是产业园区4.0时代下运营商获取增值溢价的两大核心板块。而这其中，信息化技术必定发挥着重要推手作用。

产业运营层面，互联网和物联网串起各个角色，帮助制造业在互联网上实现智慧互联，包括设备健康管理，产品全流程追溯，优化生产工艺，提高良品率等，进而全面提升智能制造水平。此外，信息化技术搭建的数据平台，对于园区经营数据进行智能化分析挖掘，帮助决策者以更高更全面的视角洞察园区运营情况和潜在市场机会，提升市场竞争力。

资产运营数据大屏

例如信息化手段下的资产运营数据大屏，为内部共享、数据监控和行业交流，提供最形象的数据呈现方式，帮助园区展示数据，洞察业务。

配套服务层面，在信息化技术搭建的基础平台上，开放统一的资源接口，支持接入想要的资源，引导资源的有效流动。比如可以整合阿里的一揽子服务，菜鸟物流、天猫小店、饿了么无人货架等。满足除了生产制造以外，生活中的多元化诉求。

作为地产生态链“互联网+”服务领航者，明源云针对存量市场开发上线了云资管系列产品，核心聚焦资产管理、资产运营、物业管理与客户服务业务板块，帮助链接多方角色，沉淀存量大数据，通过智能驱动存量资产价值增长。目前明源云资管已与众多园区客户建立合作关系。

综合来看，产业园区4.0时代，确实还有无数园区开发商，纠结留恋以往短平快、高周转的地产盛宴，但更多的已经出发向着存量持有运营的“二次创业”之路蹒跚前行。多一些内功心法修炼，扎扎实实走好这条由重到轻的转型之路，产业园区必将迎来新的辉煌！

（作者：明源地产研究院 李雯、黄乐）