新增供应集中入市、新冠疫情及其防控措施的影响、重点行业市场和政策环境的变化，共同塑造了近三年北京写字楼市场前所未有的大变局。

      近日，市场机构世邦魏理仕发布的《北京甲级写字楼租户普查三年演变》报告显示，自2019年以来，既有楼宇租户的扩租、迁入和新建楼宇内租户的迁入，分别为甲级写字楼市场带来9%、30%和44%的总面积增长，而楼宇内租户的缩减、迁出，则分别为市场腾退出5%和37%的可租面积，三年间，北京甲级写字楼总租赁面积规模累计净增达41%。

      随着新建写字楼开发标准的不断提升，预计2023～2025年北京甲级写字楼新增供应总量保持高位达131万平方米，市场有望持续“多点开花”。

创新引领租户结构调整

      从租户结构变化来看，“创新”是引领北京甲级写字楼市场租户结构演变的主要原因。

      2022年，金融（30%）、TMT（21.6%）、专业服务（11.6%）为北京甲级写字楼市场前三大需求来源，占比持续提升。

      从细分行业来看，保险、证券、基金等非银行金融机构稳步扩容的同时，金融科技在数字化升级背景下迅速崛起。在TMT领域中，互联网+服务、新媒体成为三年间净新增面积和增长率最为突出的行业，软件开发、人工智能、大数据则成为该领域的后起之秀。此外，医药及生命科学为代表的高精尖产业、以消费升级和产业数字化、低碳化升级为特征的制造业也出现不少大面积的新增需求。

      据了解，新建楼宇的去化是过去三年北京甲级写字楼租赁面积增长的第一大原因。2017～2019和2020～2022年，甲级写字楼的新增供应量均达到峰值。在此推动下，租户对高品质办公空间的需求在过去三年得到集中释放。

      以租赁面积最多的金融行业为例，新建楼宇的落地为保险、证券和基金等扩张和升级需求较突出的租户提供了选择空间。其中，丽泽作为首都金融行业发展新空间，其所有甲级写字楼均为过去三年间入市的新建楼宇，吸引了传统金融机构总部、后台部门和金融科技类公司的进驻。

      据孙祖天介绍，受益于资本市场改革，尤其是股票发行注册制全面实行、房地产行业再融资的重启、公募REITs扩容，以及北京证券交易所业务范围与上市企业规模进一步拓展，证券、资管等非银金融行业业务和人员的持续增长将带来更多的新增写字楼租赁需求。

      TMT在新建楼宇的租赁面积略低于金融，但新建楼宇占其总租赁面积的比重达到43%却是所有行业中最高的。据孙祖天介绍，这是因为TMT行业对于交通便利性、集中可租面积体量大、平层面积大、硬件设施等要求在新建楼宇中更容易满足。

      此外，房地产建筑业也有32%的总租赁面积落位于新建楼宇，主要来自开发商在新项目中自用面积、地产服务类公司的升级搬迁以及第三方办公运营商的扩张布局。

      而医药及生命科学、专业服务、能源及公共事业、制造业租户对新建楼宇的偏好度相对较低。医药及生命科学租户迁入既有楼宇的面积远高于迁出。其他行业在既有楼宇出入数量较为均衡，迁出主要归因于部分大型企业迁往自用楼宇。

产业类需求将成新引擎

      根据世邦魏理仕的观察，升级搬迁是租户入驻新建楼宇的最重要原因。据其统计，过去三年，北京租户搬迁的最大来源地为商务区以外的非集中区位或外围区域，为整体甲级写字楼市场贡献24%的搬迁需求，其中对丽泽、石景山等在过去三年才形成规模的新兴商务区的搬迁需求贡献最突出。

      而CBD则是租户搬迁的首选目的地，除了来自同区楼宇的租户，CBD还是来自中关村、东二环、燕莎、王府井租户的首选。

      世邦魏理仕华北区顾问及交易服务、办公楼部负责人袁慧指出：“未来六个月，北京预计有近67万平方米新增写字楼面积将集中在多个子市场投放。高供应量短期内将推升空置率，租金仍有下行压力。但另一方面，可租空间增加和租金成本降低，也有助搬迁需求放量。”

      值得注意的是，产业类需求在北京租赁面积比重相比其他一线城市一直处于较低水平，世邦魏理仕认为，这类租户需求有较大挖掘潜力。未来，在全国科技创新中心定位，以及北京“十四五”规划确立的新一代信息技术和医药健康“双发动机”产业战略支撑下，医药以及生命科学、新能源、集成电路、智能汽车等高精尖产业将成为写字楼需求的新引擎。

      据了解，北京市政府今年一季度发布的《重点任务清单》中，强化了金融业稳健发展目标，同时新一代信息技术、人工智能、医药健康、节能环保等领域构建新的增长引擎也将进一步支撑和提振写字楼市场需求。