如果说30年前改革开放是把“老虎”从“笼子”里放出来，那么30年后政策调控，是把“老虎”重新关进“笼子”里。

中国商品房的概念萌芽始于改革开放初期，总设计师邓小平当时考虑几个要素：①新中国成立时中国有5.3亿人口，到1978年增加到9亿。1949年人均居住面积是4.5平方米，1978下降到3.6平方米，居民居住环境有待提升；②改革开放初期，居民储蓄日渐见长，但是消费内需拉动缺乏驱动，因房引发的连锁型居家消费正是可以被激活的对象，因此决定将商品房从笼子里放出来，一放就是30年。

30年后，把商品房重新关进笼子里

30年过去了，商品房被验证是一项伟大的、正确的决策，而国人房本位的思维逻辑又与房产过度商品化和市场化产生系列矛盾，所以对于房的调控从来没有中断过。与房有业务交集的政府部门不下20个，可想而知国家对房的管控是非常严格的。

1978年，商品房的提出，被讽刺为把“老虎”从“笼子”里放出来。30年过去了，将“老虎”重新关进“笼子”里，正逐渐成为共识。房企的寒冬，老大的鼻子最灵，万科御冬术概括为以“活下去”作为目标，恒大许家印老板嘴上不说，但是关于房产冬天，已经使出三大战略法宝，恒大地产更名为中国恒大集团、推出恒房通，降库存、人员调整从地产版块调到健康版块。旭辉集团心想既然开源不容易，那就节流吧，做法上更好量化，高管出差一律轻车简从，同性别员工境内员工提倡同住、减少临时性差旅产生的高额票价，在不影响工作的情况下尽量购买当日最低价车票，千里冰封，非一日之寒，但是房产行业例外，从暖夏到寒冬不到一年。

“金九银十”本意为九月份和十月份进入秋收时令，消费欲望拉伸。在房企的白银二十年中，这个词已经被解读出另一层意思：9月和10月是房产销售旺季，并作为信条印刻在每个置业经理的工作手册中。但是他们谁都没想到，2017年已经是最后一个“金九银十”。

从调控政策内容上来看，从限购、限贷、限价到限售，再到租售同权、购租并举，不容置疑的是，房地产调控已经从最初的对量的管控，转向压缩牟利空间，打击投机行为，促使住房向居住属性回归，在此之前，房企分为龙头房企、大型房企、中型房企、小型房企，在楼市寒冬下，商品房的土壤再也不像原来那般肥沃，具备想象力。那么房企的出路在哪里？

观察从2017年初到2018年底这个区间，品牌房企的转型正经历两个关键时期：1、房企业务逐步走向多元化，强化品牌的综合服务形象（去地产化）；2、通过文旅、特色小镇、产城融合、科技、医养等多方面调整战略布局。

传统房企转型总结图（来自中国指数研究院）

传统房企转型总结图（来自中国指数研究院）

地产巨头无不参与到多元化的改造上，从原有单一的商品房延伸到产业地产的建设中，如果要探究过去产业地产兴起在今年兴起的原因，首先要看到产业与地产发展的历史痛点：

商业地产1.0模式是简单的租赁模式，地产开发商拿地盖成写字楼宇，按照空间面积对外出租，盈利模式就是租金和物业管理费、楼宇广告费等收入。传统的房产公司擅长高周转的资金运维打法，拥有成熟的开发管理流程，对于不具备产业规划能力、却具备强销售能力传统房产公司来说，这种商业模式简单明了，也最受欢迎。

商业地产2.0模式，主角是有产业规划能力但是没有产业资源盘活能力的产业新城运营商、类似于华夏幸福、天安数码城等。他们有很好的产业新城项目规划、设计、建设、 运营服务能力，但是没有产业资源导入和产业上下游协同产生额外价值的能力。

现有角色都做不好产业地产，出路只有强强联合

商业地产3.0模式是以TCL为代表的制造业厂商，基于终端产品的上下游延伸布局，在产业园形成集聚优势。

1.0模式优点是简单直接、可复制性强。但是缺乏产业协同，产业协同的价值自然也就不能提炼。

2.0模式优点是规划性更强，引导性更强，产业协同价值能够发挥，但是短板是运营商往往缺乏上下游产业资源，需要找第三方合作伙伴进行有效补充。

3.0模式优点是产业资源准备就绪，产业效益能够很短时间内就能够体现，能够基于产业地产的“产业为主，地产为辅”的本质进行规划，降低试验成本，政府效益可预测；缺点是没有运营商服务，民生基础建设需要政府自建，龙头企业话语权过大，产业园很容易被引导为工业园，缺乏生活气息，过度倡导眼前效益忽视未来布局。

那么对理想中的产业地产应该有怎样的要求呢？大概用5点概括

1、产业地产是按照产业发展思维设计发展战略

2、产业地产是围绕单位区域内产业布局制定发展规划

3、产业地产以服务产业发展而谋划发展

4、产业地产需要配套区域产业发展配置资源

5、产业地产的价值实现要融合产业价值

在上述的5点要求中，作为一个产业观察者，我认为第5点最难实现。

所有产业的价值提炼必须是基于解决现有的痛点，那么我们剖析什么对企业最重要？大概可以囊括为两个方面，开源和节流。开源层面：为企业人才引进申请补贴、协助企业申请研究课题、申请研究经费、业务层面上下游利益绑定、资源互通、帮助企业舒缓业务压力、融资帮助、资金流动不畅、借贷业务支持；节流层面：减租、用地补贴、生产自动化升级补贴等。

产业地产必须至少击中2个痛点，企业才有配合运营商的欲望。

笔者看来，产业地产核心是产业，地产是附属，最近碧桂园产城发展事业部总经理向俊波对产城融合的理解分享应该值得参考：他认为从房企的角度而言，布局产城融合需要具备以下四方面能力。

其一、需要有足够的产业资源，才能给一个产城融合项目带来实在的产业基础；

其二、需要有一个产城平台、产品，才能把产业资源导入进去；

其三、需要有真正有业务团队，大多数地产商拥有的是开发团队，但是在一个产城的项目里面开发团队可以外包出去，最稀缺的是具备在产业资源导入等方面的产业研究团队；

其四、最重要的需要有产业项目所在地方政府的力支持，这是产城项目跟其他地产项目完全不一样的地方。

向俊波站在的产业角度看产业地产建设的核心，更接地气，更从操作层面谈论产业地产落地。

笔者认为，产业地产看起来是备受地方政府都受欢迎的香饽饽，但是优质的产业龙头，优质的产业资产永远是稀缺的，区域政府应该顺势而为，就本地优势产业做产业地产布局是可以探索的，无中生有搞产业地产，只是响应了政策号召，最后只会适得其反。